מס על השכרת דירת נופש: מה לשאול את רואה החשבון
נכתב על ידי טל, מצוות Sxivo
פורסם: · עודכן: · 9 דק׳ לקריאה
הכנסה מהשכרת דירת נופש היא הכנסה לפי פקודת מס הכנסה, שמונה גם רווח מעסק וגם דמי שכירות בין מקורות ההכנסה שעליהם משתלם מס. כמה מס, באיזה מסלול והאם חל פטור — תלוי קודם כול בשאלה אם ההשכרה שלכם היא עסק או השכרה למגורים, ואת זה קובעים עם רואה החשבון, לא לבד.
המדריך כתוב לבעלי דירת נופש אחת או כמה — באילת, בעיר או ליד הים — והוא הסבר כללי, לא ייעוץ מס. רוב השאלות כאן נכונות גם לצימר ולווילה בהשכרה לטווח קצר; ההבדלים הם בעובדות של כל נכס, ואותן רואה החשבון בודק.
האם הכנסה מהשכרת דירת נופש חייבת במס?
הכנסה מהשכרת דירת נופש היא הכנסה לפי פקודת מס הכנסה, גם כשבסוף חל עליה מסלול מיוחד או פטור. סעיף 2 לפקודת מס הכנסה מונה את מקורות ההכנסה שעליהם משתלם מס, וביניהם "השתכרות או ריווח מכל עסק" (סעיף 2(1)) ו"דמי שכירות" שמקורם בבניין או בקרקע (סעיף 2(6)). השאלה הפתוחה היא לאיזה מקור ההכנסה שלכם שייכת, באיזה מסלול מחשבים אותה והאם חל עליה פטור כלשהו — בדקו עם רואה החשבון.
מקור: פקודת מס הכנסה, סעיף 2 — ויקיטקסט (נפתח בחלון חדש) · נבדק
גם Airbnb כותבת במרכז העזרה שלה שהאחריות לקבוע איזה חלק מההכנסה לדווח כהכנסה חייבת היא של המארח, וממליצה להיעזר ביועץ מס.
מקור: Airbnb Help Center — Find your Airbnb earnings for tax purposes (נפתח בחלון חדש) · נבדק
כלל אצבע: לפני הפגישה הראשונה עם רואה החשבון, רשמו לכל דירה: מאיזה תאריך היא מושכרת, האם אתם גרים בה בחלק מהשנה, ובאילו ערוצים היא מפורסמת. דירה באילת שמושכרת כל השנה ודירה בעיר שמושכרת רק בחודשים שאתם בחו"ל הן שתי שאלות שונות.
עסק או שכירות למגורים: למה זו השאלה הראשונה לרואה החשבון?
השאלה אם השכרת דירת נופש היא עסק באה ראשונה, כי המסלול המיוחד לדמי שכירות מדירת מגורים לא פתוח להכנסה מעסק. בטופס 3302 של רשות המסים (בקשה לפתיחת תיק לתשלום מס על הכנסה מדמי שכירות למגורים) מצוטט סעיף 122 לפקודה: יחיד שמשכיר "דירה המשמשת למגורים" רשאי לבחור במסלול הזה רק "אם ההכנסה מדמי שכירות אינה הכנסה מעסק". הטופס גם מבקש לצרף חוזה שכירות של הדירה המושכרת.
מקור: רשות המסים — טופס 3302, בקשה לפתיחת תיק לתשלום מס על הכנסה מדמי שכירות למגורים (נפתח בחלון חדש) · נבדק
התשובה תלויה בעובדות של הדירה שלכם, ולכן אל תסתמכו על "כלל אצבע" מקבוצת פייסבוק או מהשכן. אלה השאלות שכדאי להביא לפגישה:
- האם השכרת הדירה שלי לאורחים ללילות ספורים נחשבת עסק או השכרה למגורים, ועל מה זה נקבע?
- האם התשובה משתנה אם הדירה מושכרת כל השנה, או רק בחלק מהשנה שבו אנחנו לא גרים בה?
- האם צריך לפתוח תיק במס הכנסה, ומאיזה סוג?
- אילו הוצאות של הדירה — ניקיון, עמלות ערוצים, ציוד, חשבונות — נכנסות לחישוב, ובאיזה מסלול?
- יש לנו כמה דירות, או דירה בבעלות משותפת: האם מחשבים כל דירה בנפרד?
קראו גם: מה כולל ניהול דירת נופש: לבד, עם חברת ניהול או עם מערכת
קראו גם: השכרה לטווח קצר או ארוך: מה משתנה לבעל הדירה מעבר למס — עבודה, הכנסה וחוזה
האם צריך לגבות מע"מ על הזמנות מ-Airbnb ו-Booking.com?
שיעור המע"מ בישראל הוא 18% מ-1 בינואר 2025 (לפי לשכת המסחר תל אביב והמרכז, נבדק באוקטובר 2026), והוא חל על עסקאות בישראל. אם אתם צריכים לגבות מע"מ על הזמנות של דירת הנופש — גם כשהן מגיעות דרך Airbnb או Booking.com — תלוי במעמד שלכם מול מע"מ: עוסק פטור, עוסק מורשה, או בלי תיק במע"מ בכלל. את המעמד הנכון קובעים עם רואה החשבון.
מקור: לשכת המסחר תל אביב והמרכז — שיעור המע"מ עולה ל-18% (נפתח בחלון חדש) · נבדק
Airbnb כותבת במרכז העזרה למארחים שבהתאם למדינת המגורים ייתכן שתצטרכו לטפל במע"מ על מה שאתם מציעים לאורחים, וממליצה להתייעץ עם יועץ מס. היא גם גובה מע"מ על דמי השירות שלה עצמה במדינות שמטילות מס על שירותים דיגיטליים.
מקור: Airbnb Help Center — Taxes for hosts (נפתח בחלון חדש) · נבדק
- האם עליי להירשם במע"מ בגלל השכרת הדירה, ובאיזה סוג תיק?
- המחיר שאני מפרסם ב-Airbnb וב-Booking.com — האם הוא צריך לכלול מע"מ?
- על איזה סכום מחשבים: על מה שהאורח שילם, או על מה שהגיע אליי אחרי העמלה של הערוץ?
- האם יש הבדל כשהאורח הוא תייר מחו"ל?
דירת נופש באילת: מה שונה במע"מ?
אילת היא אזור סחר חופשי, ולפי חוק אזור סחר חפשי באילת (פטורים והנחות ממסים), תשמ"ה-1985, מתן שירותים באזור אילת בידי "תושב אזור אילת" פטור ממע"מ. החוק מגדיר מיהו תושב אזור אילת: ליחיד לפי מקום המגורים הקבוע שלו, ולעסק לפי עסק באזור ורישום כעוסק באילת. לכן השאלה לרואה החשבון היא לא רק איפה הדירה, אלא גם אם אתם עצמכם עומדים בהגדרה.
מקור: חוק אזור סחר חפשי באילת (פטורים והנחות ממסים), תשמ"ה-1985 — נבו (נפתח בחלון חדש) · נבדק
- גרים באילת ומשכירים בה דירת נופש: שאלו אם ההגדרה של תושב אזור אילת חלה עליכם, ומה צריך לשם כך.
- גרים במרכז ומשכירים דירה באילת: שאלו במפורש אם ההשכרה שלכם בתוך הפטור או מחוצה לו.
- דירה באילת ודירה בתל אביב: שאלו על כל דירה בנפרד, כי המסמכים של כל אחת עשויים לצאת עם מע"מ שונה.
קראו גם: מעבר למע"מ: ניהול דירות נופש באילת — מחירים לפי חופשות, אורחים מחו"ל, ניקיון וניהול מרחוק
איזה מסמך מקבל האורח, ומה עם העמלה של הערוץ?
אורח בדירת נופש מקבל מסמך על התשלום — חשבונית מס/קבלה, קבלה או חשבונית מס — וסוג המסמך תלוי במעמד שלכם מול מע"מ, ולכן רואה החשבון קובע אותו. העמלה של Booking.com או של Airbnb היא נושא נפרד: היא מופיעה במסמכים ובדוחות של הערוץ עצמו, ורואה החשבון יבקש גם אותם.
Booking.com שולחת חשבונית עמלה פעם בחודש, לכתובת המייל הראשית ולתיבת ההודעות באקסטרנט, והיא כוללת את העמלה על כל ההזמנות שהאורחים שלהן עשו צ'ק-אאוט בחודש הקודם (לפי מרכז העזרה לשותפים של Booking.com, נבדק באוקטובר 2026).
מקור: Booking.com for Partners — Understanding Booking.com commission details (נפתח בחלון חדש) · נבדק
ב-Airbnb נוצרים אוטומטית דוחות הכנסות חודשיים ושנתיים, ובכל אחד מהם פירוט של הכנסה ברוטו, התאמות, דמי השירות של המארח, מסים שנוכו והסכום נטו; אפשר להוריד אותם כ-PDF ולייצא את ההכנסות לקובץ CSV (לפי מרכז העזרה של Airbnb, נבדק באוקטובר 2026).
מקור: Airbnb Help Center — Download your earnings (נפתח בחלון חדש) · נבדק
- בהזמנה מ-Booking.com או מ-Airbnb: על איזה סכום מוציאים מסמך לאורח — המחיר המלא או מה שהגיע אליי?
- כשהערוץ גבה מהאורח ולא אני: מי מוציא את המסמך, ומתי?
- איך מתעדים את העמלה של הערוץ בספרים?
מה רואה החשבון יבקש מכם בסוף השנה?
בסוף השנה רואה החשבון של בעל דירת נופש צריך את התמונה המלאה: אילו מסמכים יצאו לאורחים, כמה כסף נגבה ומתי, מה הערוצים גבו כעמלה, אילו הוצאות היו לדירה, ואת הספרים שהעסק שלכם חייב לנהל. הטבלה למטה מרכזת מה להכין, למה רואה החשבון צריך את זה, ואיפה זה נמצא ב-Sxivo.
| מה להכין | למה רואה החשבון צריך את זה | איפה זה ב-Sxivo |
|---|---|---|
| כל המסמכים שהוצאתם לאורחים: חשבוניות, קבלות וזיכויים | כדי להתאים בין ההכנסה המדווחת לבין הכסף שהתקבל | מסך הכספים, לשונית "מסמכים", ובכל הזמנה בכרטיס "מסמכים" |
| רשימת התשלומים שקיבלתם, לפי תאריך | כדי לראות מה נגבה בפועל ומתי | מסך הכספים, לשונית "תנועות", ו"ייצוא לרו״ח" — קובץ CSV לטווח תאריכים עם הכנסות, הוצאות, מע"מ ומספרי הקצאה |
| סיכום מע"מ לכל חודש | אם אתם רשומים במע"מ — כדי לבדוק את המע"מ שבמסמכים | מסך הכספים, לשונית "דוח מע״מ": מחזור, סכומים חייבים ופטורים (כולל "פטור — אילת (אס״ח)") והמע"מ, עם "ייצוא CSV לרו״ח" |
| חשבוניות העמלה ודוחות ההכנסות מהערוצים | כדי להשוות בין מה שהאורח שילם לבין מה שהגיע אליכם | לא ב-Sxivo: מורידים מהאקסטרנט של Booking.com ומדוחות ההכנסות של Airbnb |
| הוצאות הדירה: ניקיון, תחזוקה, ציוד, חשבונות | כדי לדעת אילו הוצאות נכנסות לחישוב במסלול שלכם | מסך ההוצאות, לפי נכס וקטגוריה; ההוצאות נכללות גם ב"ייצוא לרו״ח" |
| הכנסות ולילות לכל דירה בנפרד | כשיש כמה דירות, או דירה בבעלות משותפת | מסך הדוחות, "דוח לפי נכס וטווח תאריכים", עם ייצוא CSV |
| יומן הזמנות וספר אורחים | תוספת י"א להוראות ניהול פנקסי החשבונות מחייבת בעל בית מלון, פנסיון, מחנה נופש או בית הבראה לנהל ספר אורחים; רוב המארחים צריכים לנהל אותו, ונכס קטן עשוי להיות פטור | מסך הדוחות, "ספרי חובה (מס הכנסה)": ייצוא CSV או תצוגה להדפסה |
המסמכים מופקים ב-Sxivo כשמחוברת תוכנת חשבוניות ישראלית. אם ספר האורחים חל על הדירה שלכם, ומה עוד העסק שלכם חייב לנהל — בדקו עם רואה החשבון.
מקור: הוראות מס הכנסה (ניהול פנקסי חשבונות), התשל"ג-1973, תוספת י"א — ויקיטקסט (נפתח בחלון חדש) · נבדק
קראו גם: מה ההבדל בין יומן הזמנות לספר אורחים, ומה רושמים בכל אחד
איך מגיעים לרואה החשבון מסודרים בלי לאסוף ניירת מכמה ערוצים?
מערכת לניהול דירות נופש לא מחליפה את רואה החשבון: היא לא קובעת אם ההשכרה שלכם עסק ולא בוחרת בשבילכם מסלול מס. מה שהיא כן יכולה לעשות הוא לרשום כל הזמנה וכל תשלום במקום אחד, להוציא מסמך על כל תשלום, ולתת לכם בסוף השנה קבצים שרואה החשבון עובד איתם — במקום צילומי מסך מ-Airbnb, הודעות מ-Booking.com וגיליון שמישהו שכח לעדכן.
קראו גם: תוכנה לניהול דירות להשכרה לטווח קצר: מה לבדוק לפני שבוחרים